房产权属管理

1、个人购买房屋提交办证申请后，多长时间可以领证？

答：个人购买房屋向登记机关提交办证申请，并已受理后。若个人购买的是商品房且未抵押的，在受理后3个工作日可以领证，若个人购买的是二手房且未抵押的，在受理后5个工作日可以领证。

2、个人取得的房屋申请办证时，产权登记费如何交纳？

答：个人取得的房屋申请办理《房屋所有权证》时，应缴纳产权登记费。“住宅”房屋登记费按套收取，每套收费80元。房屋所有权人为城市最低生活保障对象的减半收取；住房以外其他房屋，登记费统一按宗收取，以每一独立产权人申请登记房屋为一宗（其房屋超过5幢的，每5幢计为一宗）。具体收费标准为：

（1）建筑面积50平方米以内（含50平方米）的，每宗收费100元；
　　 （2）建设面积超过50平方米不超过100平方米（含100平方米）的，每宗收费200元；
　　 （3）建筑面积超过100平方米不超过4000平方米（含4000平方米）的，每宗收费以200元为基数，每增加100平方米（含100平方米）以内加收20元；
　　 （4）超过4000平方米的，每增加100平方米（含100平方米）以内加收10元。 房屋所有权登记费每宗收费超过8000元的按8000元收取。

房屋所有权登记部门按规定核发一本房屋所有权证书免收工本费；向一个以上房屋所有权人核发房屋所（共）有权证书时，每增加一本证书按每本10元收取工本费。
　　 权利人因丢失，损坏等原因申请补发证书，以及验（换）权证（权属、现状没有发生变化）的，收取证书工本费每本10元。
??? 房屋所有权注销登记不收费。

3、历史遗留的建房手续不全的房屋，如何办理房屋权属登记？

答：历史遗留问题主要有：部分机关、企事业单位的房改房缺少办证要件；少数开发商土地报批手续不完善，欠缴规费；开发商在建设过程中违法规划和竣工验收的有关规定；少数开发商将土地及房产已设定抵押，贷款未还清，抵押未解除而将房屋出售。

根据国务院、省政府《关于促进房地产业持续健康发展的意见》的文件精神，市政府出台了《关于促进房地产业持续健康发展的意见》（武政〔2004〕61号）文件，文中对妥善解决历史遗留问题提出了解决办法。

对房改售房（除各类落实私房政策处理范围的房屋外）中产权或土地权属存在争议的公有住房，房改、房产、国土资源部门可在公有住房的现管理单位出具书面具结保证，并经登记公告满1个月无异议后，受理初始登记，房改售房单位再按房改政策向职工或居民出售。

凡已按房改政策规定向职工、个人出售的房改房，因单位建房手续不全等历史原因，导致职工个人无法办理房屋所有权证和国有土地使用权证的，只要未占压道路、绿化等市政规划红线，可由售房单位向有关部门提出申请，补办房屋所有权证和国有土地使用权证，并免缴相关规费，土地使用性质按划拨方式办理。对新土地法实施以前，因开发企业行为不规范等原因造成商品房项目建房手续不全和其他审批手续不到位，而房屋实际建成并已出售或用于还建，居民长期无法办理房屋所有权证和国有土地使用权证的，由市规划（国土资源）、房产等部门进行清理，并分类制定具体政策措施予以解决”。

我局已于去年底将具体实施意见上报市政府，待市政府组织专班，协调各有关部门进行实施。

16、当事人能否以债务纠纷为由，要求登记机关限制某房屋所有权的转移？

答：我们日常工作中，会遇到一些公民或单位法人因债务纠纷，要求登记机关限制某房屋所有权转移的情况，登记机关应不予受理。房屋所有权包括占有、使用、收益和处分的权利，若对其中任何一种权利进行限制，都是对所有权的侵犯。当事人之间如有债务纠纷，确需限制某房屋所有权的转移，应向人民法院提出，由人民法院采取财产保全措施。登记机关并不是司法机关，无权决定采取财产保全措施。

4、房屋权属证书中“房屋用途”一栏如何填写？

答：目前，新《房屋所有权证》上“房屋用途”一栏国家建设部规定是按房屋“设计用途”情况加以填写，具体就是按规划部门所审批确定的用途进行划分。

根据建设部《房地产统计指标解释（试行）》中的规定，房屋用途分为住宅，工业、交通、仓储用房，商业、金融和信息用房，教育、医疗卫生和科研用房，文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房，机关事业办公用房，军事用房，其他用房等。

对于远年房屋，因历史原因无规划审批的设计用途的情况。在老《房屋所有权证》换发新《房屋所有权证》时“房屋用途”一栏的填写，可根据权利人提供能证明房屋实际用途的相关资料，在《房屋所有权证》“附记”栏中，注记房屋实际用途情况。对“附记”栏中注记为“商业”、“经营”面积用房的，需权利人提供工商营业执照。

5、个人已办证的房屋拆除后，是否需要办理注销登记？

答：（1）根据《城市房屋权属登记管理办法》第二章第二十四条的规定：“因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。”

（2）对已拆除的房屋，产权人应及时到登记部门办理注销登记手续，并提供原《房屋所有权证》。若权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的，登记机关有权注销房屋权属证书。若原证遗失不能收回，需办理登报公告注销手续。

6、申请人已办理土地证、建房规划许可证，但实际建房时超过了审批面积，如何办理登记？

答：登记部门只能按照规划审批建房面积发证，对超面积建房部分，不予确权。若申请人补办超面积部分的规划认定手续，登记部门按实际建房面积发证。

20、房屋所有权证遗失后，未及时申请补发，现房屋所有权人已去世，如何办理？

答：《城市房屋权属登记管理办法》规定：权利人在遗失房屋权属证书后，应当及时申请补发。但原房屋所有权人去世，作为房屋所有权的权利主体灭失，此时房屋继承已经开始。在这种情况下，登记机关已不宜补证，而应由其继承人办理房屋继承公证手续后办理继承过户手续，原《房屋所有权证》由登记机关公告注销作废。

21、房屋所有权证遗失，但该房屋已拆除，是否办理补证手续后再注销？

答：房屋被拆除后，作为房屋所有权的客体已灭失，该房屋所有权已不存在，不应再予补证，原《房屋所有权证》应由原权利人或者拆迁单位到登记机关申请公告注销。

22、登记机关作出补发公告后，发现已公告遗失的房屋所有权证找回，应如何处理？

答：登记机关在作出补发公告后，又发现该权证并未遗失。一种情况是权利人原来误以为权证遗失，而后找到了权证；另一种情况是权利人谎报遗失，该权证由于各种原因在他人手中。

针对第一种情况，只要当事人提交原权证后，登记机关可在公告期限内提前换发权证。

针对第二种情况，属在公告期内发现的，登记机关应按有异议而不予补发。如果已补发的，应按《城市房屋权属登记管理办法》第36条规定“以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关注销其房屋权属证书”。

23、商品房购房人在尚未办理房产证的情况下，将房屋转让，是否应该先办证后，再办理二次转让手续？

答：根据《城市房屋权属登记管理办法》第17条规定：“因房屋买卖等原因，当事人申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议等证明文件”。因此，登记机关应该先办理购房人的房产证，再办理二次转让手续。

7、如何识别真假《房屋所有权证》？

答：近年来，随着房地产市场的蓬勃快速发展，我市出现了一些利用伪造的房地产权属证书进行经济诈骗活动，严重影响房地产权属管理的正常秩序。那么如何识别真假《房屋所有权证》，保障自身合法利益呢？真假权证可以从以下几个方面进行识别。

若仍无法辨识，可到就近的房产管理部门进行鉴别。

25、购买了商品房并且办理了按揭手续现房屋入住后，能否办理房产证？如何办？

答：可以办理房产证，除提交办证所需资料外，还应提交原贷款银行出具的“同意换发他项权证申请”书，一并交由窗口办理即可。

8、办理抵押登记需交纳哪些费用？

答：办理抵押登记需交纳抵押登记费。住宅按套收取，每套85元；非住宅按面积收取，每套65元（50平方米内），每增加100平方米加收20元。

抵押注销登记不收费。

9、我有“两证”，想抵押贷款，应怎么办？

答：首先向银行提出贷款申请，再与银行签订贷款合同，然后持相关资料到房产局办理抵押登记手续。

10、那些共有共用建筑面积要进行分摊？

答：（1）栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积；

（2）栋内共有的门厅、大厅、过（走）道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积；

（3）栋内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积；

（4）为本栋服务设在地下或地上的变电室、消防控制室、水泵房、设备间、值班警卫室等，以及其他在功能上为整栋、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积；

（5）公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半的建筑面积。

11、那些建筑面积和公共建筑空间不应分摊？

答：（1）地下室或半地下室设计作为人防工程及中高层以上作为消防的避难层（室）部分；

（2）独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立的车位、车库、仓库、杂（储）物间等；作为机动非机动车集中停放的部位等；

（3）建在栋内或栋外，为他栋和多栋服务的变（配）电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公用房屋等；

（4）按规划批建层高建设的层高在2.20米及其以上的技术（结构）转换层、栋内“空中花园” 以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等，其中扣除核心筒和公共设备用房等应分摊的共有建筑面积；

（5）一栋楼房中取得部分竣工手续后，委托房产测绘时，服务于本栋的共有建筑面积其所服务的对象还未完全竣工的；

（6）权利人自留、自用的房屋、物业管理公司的经营办公用房。

（7）用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物及为建筑造型而设，但无实用功能的部位；

12、共有共用建筑面积如何分摊与计算？

答：分摊原则：以栋为单位进行。产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，或产权分割文件或协议不合法的，可按与共有建筑相关的建筑面积比例进行分摊。

分摊方法：共有共用建筑面积的分摊与计算，国家与地方均有相关的规定，不同的房屋，分摊系数是不同的，没有固定的系数和比例，它是实际测算出来的。特别是由于设计的电梯数量、走道的宽度不同以及设备用房面积大小不一等原因，其分摊系数就相差很大。

共有建筑面积按比例进行分摊的公式：

分摊系数＝应分摊的共有建筑面积÷参加分摊的各户套内建筑面积之和

每户分摊面积＝分摊系数×户套内建筑面积

实际工作中还应根据各房屋功能、使用状况等的不同，采用一级分摊、二级分摊、多级分摊等方法进行。

13、购房人对房屋面积有异议该怎么办？

答：首先可向售房人进行咨询，并要求其提供房屋面积计算的有关资料，包括：房屋测算的图纸、房屋面积测算技术报告等，售房人应给予简单的介绍和解答。

其次如果对售房人答复不能接受的，可要求其提供实施该房屋面积测算的房产测绘单位的名称和联系方式，到房产测绘单位进行咨询。

如果对房产测绘单位的解释仍有异议的，可向市房屋面积鉴定站申请鉴定。（市房屋面积鉴定站电话：85759489）